Une tempête était passée, laissant quelques centimètres d’eau dans leur maison. Amanda transportait des débris vers la pelouse avant le lendemain lorsqu’elle s’est tournée vers son mari. Je ne veux plus vivre ici », a-t-elle déclaré.
Mais ils n’ont pas pu sortir avant l’inondation neuf, l’ouragan Harvey, est arrivé deux semaines plus tard. Les Heyens ont rebondi entre les chambres de motel et les maisons d’amis pendant des semaines. Ils sont rentrés chez eux plus d’un mois plus tard pour découvrir que de la moisissure se développait sur certaines parties des murs et que des parties du toit s’étaient effondrées. La salle informatique n’avait pas de plafond », a déclaré Drew.
Les Heyens ont finalement réparé la maison et ont réinstallé, mais les deux étaient déterminés à décharger la maison dès que possible. Lorsque Drew a parlé à des acheteurs potentiels, il se souvient avoir présenté des offres de l’ordre de 50 000 $ – près de la moitié des 90 000 $ environ que lui et sa femme avaient dépensés pour la maison seize ans plus tôt.
Quand Amanda et Drew Heyen sont rentrés chez eux à Houston après l’ouragan Harvey, ils ont trouvé des inondations importantes (à droite) et une partie de leur plafond s’est effondrée. Avec l’aimable autorisation d’Amanda et Drew Heyen
Les Heyens se sont retrouvés face à un choix difficile: ils pourraient subir une perte majeure à domicile. Ou ils pouvaient déposer des documents d’assurance contre les inondations, réparer la maison pour la neuvième fois et espérer une évaluation plus élevée plus tard, sachant très bien que leur maison était susceptible de prendre plus d’eau que plus de valeur.
Les inondations provoquent plus de décès et de dégâts matériels aux États-Unis que tout autre type de catastrophe naturelle. À mesure que le changement climatique s’accélère, ils s’aggravent et un nombre croissant d’Américains s’inscrivent pour que les gouvernements locaux rachètent »leurs maisons sujettes aux catastrophes, souvent grâce à des subventions accordées par la Federal Emergency Management Agency.
Parmi les villes de plus de 500 000 habitants, Houston est en tête du peloton des rachats possibles grâce aux fonds FEMA. Le comté de Harris, qui abrite la région métropolitaine de Houston, a acheté près de 2 400 maisons en juin dernier. Les prochains sur la liste étaient Nashville, Charlotte et Louisville – mais Houston a acheté des milliers de maisons de plus que chacun des finalistes. La FEMA qualifie ces transactions de gagnant-gagnant »car elles sauvent les propriétaires en détresse et permettent aux résidences souvent gorgées d’eau d’être détruites et converties en zones humides, prairies et autres infrastructures absorbant la pluie.
Mais les rachats entraînent des problèmes. Les responsables locaux dépendent principalement des paiements de la FEMA en cas de catastrophe qui surviennent après des événements tels que de grosses tempêtes. Cependant, pour obtenir un financement fédéral, les programmes de rachat doivent être entièrement volontaires, ce qui signifie que les propriétaires doivent vouloir sortir. Mais tout le monde n’est pas aussi désireux de vendre que les Heyens, ce qui signifie que les comtés acquièrent souvent un patchwork de maisons, par opposition à des blocs à la fois. Des critiques, y compris des agents immobiliers, accusent les autorités locales de distribuer de l’argent au hasard. Et une étude publiée plus tôt cette année par The Nature Conservancy et Texas A&M University a ciblé les rachats de Houston, soulignant les risques inhérents au modèle non coordonné d’acquisitions de maisons du comté de Harris.
L’histoire des Heyens capture bon nombre des problèmes du système actuel de Houston. La famille a d’abord envisagé de s’inscrire au programme de rachat volontaire de maisons administré par le Harris County Flood Control District après que leur maison a été inondée pour la quatrième fois en 2007. Mais pendant des années, l’argent n’était tout simplement pas là; il y avait trop d’autres Houstoniens avec des maisons dans des plaines inondables profondes qui faisaient face à des risques plus dangereux dus aux inondations.
Mais il ne faut pas un flot de proportions bibliques pour donner envie aux gens de quitter leurs maisons. Une maison comme les Heyens existe dans un entre-deux détrempé – trop sujet aux inondations pour augmenter sa valeur mais pas assez dangereux pour mériter un sauvetage immédiat. Mais comme le montre un nombre croissant de recherches, le maintien de ces maisons ne soumet pas seulement les familles à de fréquentes nuisances aquatiques, il peut augmenter les risques d’inondation pour toute la ville.
Ce n’est que lorsque les électeurs de Houston ont passé une écrasante majorité de 2,5 milliards de dollars pour l’amélioration des inondations après Harvey que les Heyens ont finalement obtenu une offre sur leur maison du district de contrôle des inondations. Mais à ce stade, il était trop tard. La famille avait déjà rejoint les quelque 5 500 propriétaires qui ont vendu leurs maisons inondées à Harvey à des sociétés immobilières privées, selon une enquête publiée l’année dernière par le Houston Chronicle. Le district de contrôle des inondations du comté de Harris a acheté deux des 25 maisons de l’ancien bloc de Heyen, tandis que les spéculateurs immobiliers – dont certains basés aussi loin que le Nevada et la Californie – en possèdent maintenant au moins quatre.
Si les Heyens avaient eu leurs escrocs, ils disent qu’ils auraient pris un rachat. Cela aurait signifié que la maison aurait été démolie – et personne n’aurait jamais à souffrir d’une autre inondation dans leur maison. Au lieu de cela, ils ont vendu leur maison à Houstonian Investment Group, une société dirigée par Jason Morris, qui habite à côté de leur ancienne maison.
Morris a acheté la maison des Heyens pour environ 85 000 $. Après avoir réparé des problèmes de plomberie et d’électricité et fait des rénovations cosmétiques, selon des avis affichés à l’extérieur de la maison, il l’a fait évaluer plus tard à 256 000 $. En tant que résident de Chantilly Lane, il connaît les problèmes d’inondation de la rue. Mais l’investissement, a-t-il dit à Grist, était tout simplement trop bon pour être abandonné.
C’était vraiment une bonne affaire », a-t-il dit.
En 2001, Amanda et Drew étaient des jeunes mariés cherchant à fonder une famille. Ils pensaient avoir trouvé l’endroit idéal pour soulever le leur sur Chantilly Lane.
À un peu plus de 1 300 pieds carrés, la maison à un étage était petite selon les normes de Houston. Mais c’était bon marché et dans un bon quartier – rempli de parcs verdoyants et d’écoles décentes et relativement proche du quartier branché de Heights, connu pour ses maisons historiques et ses restaurants branchés. Derrière la maison, la limite de propriété s’est renversée sur un bayou appelé Brickhouse Gully. Le jardin était immense, a déclaré Drew, facilement aussi grand que la maison. »
Selon les cartes des inondations du comté, la maison a été construite dans la plaine d’inondation de 100 ans – ce qui signifie que le nouvel endroit des Heyens avait une chance d’un pour cent de prendre de l’eau chaque année. Le problème était que la maison, construite en 1965, avait été inondée au moins deux fois dans les années 1980 et 1990, ainsi que l’année précédente, pendant la tempête tropicale Allison.
Les Heyens connaissaient cette histoire. Mais en pesant les risques par rapport au prix, ils ont franchi le pas (littéralement, ils finiraient par apprendre) et ont acheté la maison. Nous obtenons une assurance contre les inondations, nous réparons la maison, nous continuons notre vie », a déclaré Drew, décrivant leur pensée à l’époque. Cela semblait être un compromis raisonnable. »
Amanda et Drew Heyen dans leur nouvelle maison avec leurs enfants, Paul (deuxième à gauche) et Helen. Stephen Paulsen
La première inondation est arrivée environ un an après leur emménagement. Une tempête de pluie a introduit quatre à cinq pouces d’eau. Une deuxième inondation, en 2003, a été suffisamment mineure pour ne pas ruiner le tapis de Heyen. Mais la maison a de nouveau été inondée en 2004.
Les Heyens ont commencé à reconstruire leur maison en prévision des futures inondations. En plus d’élever leurs meubles et d’installer un évier industriel, ils ont arraché la moquette et des parties du mur. Drew a plaisanté en disant que leurs enfants, contrairement à de nombreux autres enfants, avaient en fait ramassé leurs jouets sur le sol.
Lorsque de nouvelles cartes des inondations de comté ont été publiées en 2007, les Heyens ont compris pourquoi les inondations étaient un problème récurrent pour eux. Les cartes ont révélé que leur maison n’était pas réellement dans une plaine inondable mais plutôt un canal de dérivation », un chemin naturel pour les eaux de crue. Comme les Heyen l’ont vu, ils vivaient dans une rivière.
La nouvelle est venue comme une déception pour les Heyens, qui gagnent environ 64,00 $ pour le revenu médian des ménages de Houston. Amanda Heyen est le soutien de famille. Elle travaille pour une société immobilière commerciale locale. Drew est un père au foyer qui se décrit lui-même »et le magicien du roi au Texas Renaissance Festival, un rassemblement annuel de passionnés médiévaux dans les forêts au nord de la ville. Il enseigne également à la maison les enfants: Paul, maintenant âgé de 14 ans, et Helen, 8 ans.
Bien que les fréquentes réparations domiciliaires inspirées par les inondations ne les aient pas mis en faillite – ils avaient une assurance contre les inondations, après tout – leur maison s’avérait être un fardeau.
Vers 2008, le district de contrôle des inondations du comté de Harris était intéressé à acheter des maisons sur Brickhouse Gully. Il a envoyé des dépliants. Les solliciteurs de l’agence ont frappé aux portes et ont parlé aux résidents du programme de rachat. Les Heyens se sont qualifiés, du moins en théorie. Mais l’agence n’avait pas encore l’argent pour acheter leur maison et ne considérerait pas Chantilly Lane comme une priorité avant 2015.
Puis Harvey a frappé. Des milliards de dollars fédéraux de secours en cas de catastrophe ont commencé à affluer lentement vers la ville, et le comté de Harris a reçu un nouvel afflux de fonds d’atténuation des inondations. Après Harvey, environ 4000 résidents de Houston ont postulé au programme de rachat et environ 1000 ont été acceptés, selon le Kinder Institute for Urban Research de l’Université Rice.
Un an après le début de la tempête, alors que les autorités locales attendaient le financement, seulement une douzaine de maisons dans le programme de rachat accepté avaient achevé le processus de remise au comté. Environ 20% des propriétaires éligibles avaient accepté des offres d’autres acheteurs – les Heyens inclus.
Chaque année, lorsque le district de contrôle des inondations du comté de Harris acquiert de nouvelles maisons sujettes aux inondations, il les ramène à la nature, démolissant les maisons et laissant les animaux, les plantes et les eaux de crue faire leur travail. Il est possible d’imaginer une journée dans un avenir pas si lointain où chaque résidence de Houston est élevée en toute sécurité au-dessus de la plaine inondable, avec de grands tampons d’espaces verts autour des nombreuses voies navigables de la ville. Les parcs seraient inondés au lieu des maisons.
Si vous regardez un tableau des rachats volontaires de maisons à Houston, vous remarquerez qu’ils ont augmenté de 2002 à 2004 – juste après la tempête tropicale Allison, qui a fait 23 morts et 5 milliards de dollars de dégâts. Ce fut la pire inondation de Houston jusqu’à Harvey. Il y a une autre augmentation des rachats après l’ouragan Ike, qui en 2008 a touché terre en tant que tempête de catégorie 2 et accumulé près de 30 milliards de dollars de dommages au Texas, en Louisiane et en Arkansas. Le nombre de rachats dans le comté de Harris a également commencé à augmenter peu après Harvey. Il y en avait 63 en 2017, 102 en 2018 et environ 200 à ce jour en 2019. James Wade, qui dirige le programme d’achat volontaire de maisons dans le comté de Harris, a déclaré qu’il s’attend à ce que le nombre augmente à nouveau pendant le reste de cette année et jusqu’en 2020, alors que les victimes de Harvey continuent de se porter volontaires pour quitter leur domicile.
Dans les jours qui ont suivi l’ouragan Harvey, plus de 1 000 habitants ont appelé le Harris Flood Control District pour demander le rachat de leurs maisons endommagées par les inondations. David J. Phillip / AP.
En tant que méthode d’expansion et de renforcement de l’infrastructure d’absorption des pluies de Houston, le programme de rachat du Flood Control District a connu de réels succès. Dans le nord de Houston, il a converti (selon ses estimations) 200 des 223 maisons de la communauté d’Arbor Oaks en un parc et une zone humide, qui absorbent les inondations et protègent les quartiers environnants. Au lieu de lutter contre l’écoulement naturel des eaux de crue, le comté s’y est adapté.
La nature volontaire des rachats de maisons permet d’expliquer pourquoi leur nombre augmente après les catastrophes – et aussi pourquoi les fonctionnaires ne peuvent pas toujours acheter une subdivision entière, comme Arbour Oaks, à la fois. Dans la récente étude de la Nature Conservancy et de la Texas A&M University, les chercheurs ont déclaré que le comté de Harris devrait effectuer des rachats d’une manière plus coordonnée. Plus vous pouvez préserver d’espace ouvert, meilleurs sont les avantages que vous en tirerez », a déclaré Lily Verdone, directrice des eaux douces et marines au Nature Conservancy au Texas et chercheuse principale de l’étude. Vous pouvez en avoir plus pour votre argent en ayant des propriétés en cluster.  »
Des rachats non coordonnés aboutissent à ce que les experts appellent le damier », car le méli-mélo de lots vides et de maisons debout ressemble aux carrés rouges et noirs du plateau de jeu. Selon Elyse Zavar, géographe à l’Université du Nord du Texas, qui a étudié ces questions, Elyse Zavar, géographe à l’Université du nord du Texas, a plus de mal à s’assurer que le terrain servira le plus grand bénéfice »aux résidents sous la forme d’un parc ou d’un projet de réduction des inondations.
Bien que le manque de fonds et les propriétaires réticents entravent les opérations de rachat, les experts disent que la spéculation immobilière aggrave le problème, insérant un motif de profit dans le processus déjà coûteux et déchirant d’acheter des communautés sujettes aux inondations. Et lorsque les entreprises louent les propriétés ou les vendent à un acheteur, cela fait la différence, mettant en danger une nouvelle récolte de résidents plutôt que de réduire les risques en retirant les maisons de la rotation, affirment les responsables des inondations. Dans une déclaration à Grist, la FEMA s’est déclarée préoccupée par les spéculateurs achetant des propriétés «en détresse» dans les zones sujettes aux inondations. » Le consommateur final peut ne pas être pleinement conscient du risque d’inondation pour les propriétés qu’il achète ou loue », a averti l’agence.
Wade a déclaré que la spéculation immobilière dans les zones de rachat est un problème de sécurité publique « pour les résidents et les premiers intervenants, ainsi qu’un drain » sur les deniers publics utilisés pour les infrastructures et le programme national d’assurance contre les inondations. Il admet que le Flood Control District n’a pas toujours coordonné ses rachats, mais il note que depuis que Houston a approuvé environ 2,5 milliards de dollars de dépenses pour l’amélioration des inondations, il y a eu plus d’argent local à disposition. Et cela a permis à l’agence de Wade d’être plus proactive. S’il y a des propriétés à vendre sur le marché libre dans ces zones de rachat, nous avons pris la position d’utiliser l’argent local pour ces propriétés plutôt que d’attendre qu’elles soient éligibles à un financement par subvention », a-t-il expliqué.
Mais ces rachats anticipés ont créé des poches où les inondations se produisent régulièrement et le district de contrôle des inondations devra dépenser beaucoup plus d’argent pour acquérir de grandes surfaces de maisons, a déclaré Ed Wolff, président de Beth Wolff Realtors à Houston. Dans le quartier de Meyerland de plus en plus chic dans le sud-ouest de Houston, le prix médian des maisons a grimpé à environ 400 000 $ contre moins de 300 000 $ en 2009. C’est une recette pour le damier.
Nous avons une construction flambant neuve au-dessus de la plaine inondable », a déclaré Wolff, ajoutant qu’elle se trouve à côté d’un terrain vacant qui ne peut jamais être acheté sans un acte du Congrès.»
Donc, aujourd’hui, les résidents de la zone sujette aux inondations – y compris Wolff lui-même – ont élevé leurs maisons jusqu’à six pieds environ du sol sachant que la hausse des prix des maisons du Meyerland signifie probablement que le comté dépensera ses fonds de rachat ailleurs. Au lieu d’acquérir plus de propriétés, il y a des travaux en cours dans la région qui pourraient entraîner l’atténuation des inondations futures. À un pâté de maisons du domicile d’Ed Wolff, Flood Control et le U.S.Army Corps of Engineers étendent Brays Bayou dans le but de retirer les environs de la plaine d’inondation et de la rendre sûre pour les résidents.
Les forces du marché sont encore un autre obstacle qui fait obstacle à un programme de rachat entièrement coordonné. Les fonctionnaires ne peuvent pas simplement prendre des propriétés à des personnes ou à des entreprises – les rachats, après tout, ne sont pas une forme de domaine éminent. Et les dossiers du comté de Harris montrent que l’argent pour l’achat d’une maison va souvent à des sociétés privées détenant également des biens immobiliers. C’est une façon pour Jason Morris de réaliser son investissement dans la maison des Heyens.
Si le problème des inondations des Heyens était si grave, pourquoi ont-ils persisté si longtemps sur Chantilly Lane?
Une annonce sur le site immobilier Zillow, publiée par la famille Heyen avant leur vente à Jason Morris, en dit long. Bien sûr, ils avertissent que la maison comporte un risque d’inondation répétitif, « mais ils notent également que c’est dans une grande région avec de grands voisins. »
L’ancienne maison des Heyens sur Chantilly Lane en 2019. Des avis sur la porte décrivent le travail effectué sur les systèmes de plomberie et d’électricité. Stephen Paulsen
De son point de vue à côté, Morris a accepté. Il pensait qu’un jour, quelqu’un achèterait la maison à Houstonian – ou bien, l’entreprise la vendrait au comté. Avec sa nouvelle évaluation bien supérieure à 200 000 $, le comté lui offrirait probablement ce montant pour l’acheter et le démolir. Lorsque Flood Control a finalement proposé d’acheter la maison des Heyens, peu de temps après avoir accepté de vendre à Houstonian, elle a offert entre 90 000 $ et 5 000 $ de plus que Morris ne l’avait achetée. Même s’il n’a jamais vendu la maison et a juste attendu un rachat, il pourrait quand même dégager un bénéfice.
Morris s’est hérissé des critiques selon lesquelles, en acquérant la maison au lieu du contrôle des inondations, il contribuait d’une certaine manière à la poursuite des inondations. De son point de vue, le comté avait beaucoup de temps pour acheter la maison. Mais ils ne l’ont pas fait – et il est intervenu.
Pour l’instant, l’ancienne maison du Heyen est toujours vacante. Lors d’une récente visite, la maison était sombre. Les stores étaient dessinés et une lourde porte en métal recouvrait la porte d’entrée. Un arroseur a arrosé la pelouse avant. Les fenêtres avant étaient couvertes d’avis, approuvant les réparations de la plomberie, ainsi que d’autres problèmes liés aux inondations. Pas à la fenêtre: un permis pour élever la maison sur des piliers, comme le font de nombreux propriétaires de Houston inondés de façon chronique, comme les résidents de Meyerland. Morris n’a pas l’intention d’élever la maison, a-t-il dit; mais si quelqu’un l’achète, il insiste pour qu’il leur parle des risques d’inondation.
Si les inondations reviennent, il a dit catégoriquement que les responsables du comté devraient intervenir. Si nous inondons à nouveau, ils ne devraient pas nous laisser refaire nos maisons », a-t-il dit, sachant que cela s’appliquerait également à sa propre maison. Plus de réparations et de rénovations: il suffit de démolir les fichues choses.
Quant aux Heyens, ils sont maintenant hauts et secs dans un quartier de banlieue à environ six miles de Chantilly Lane. Mais ils ne peuvent pas se débarrasser du sentiment que, dans leur hâte de s’extirper de la seule maison que leur famille avait appelée, ils ont condamné une autre famille potentielle à une vie d’inondations fréquentes.
Ils se souviennent d’avoir eu une dernière chance d’épargner à quiconque leur sort fin 2017. Le Flood Control District a finalement offert aux Heyens un rachat, au moment même où ils clôturaient leur contrat avec la société de Morris, Houstonian Investment Group. Les Heyens ont essayé d’accepter l’offre de l’agence, mais Houstonian a poursuivi pour garder le contrôle de la maison sujette aux inondations et protéger l’investissement de Morris.
La famille a décidé contre une bataille juridique coûteuse, même si Drew pense qu’ils auraient finalement gagné. Il se demande parfois s’ils auraient dû se battre pour le rachat. L’idée que personne d’autre n’entrerait dans cette maison était très importante pour moi », a-t-il déclaré. Rien au monde ne pourrait me rendre plus heureux. »
Sauf peut-être en évitant ce dixième déluge.